這次回暖實(shí)際上出乎了很多人的意料，因?yàn)楦鞣N經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)并不支持這種回暖，尤其是大宗商品消費(fèi)。但實(shí)際上的數(shù)據(jù)卻確實(shí)顯示了回暖。我認(rèn)為造成這種回暖的原因有以下幾點(diǎn)：

首先要說(shuō)的是，最大的推手還是中介，中介在過(guò)去的一年中，經(jīng)歷了二手房跌了又跌，成交量從月3000套到1000多套后，終于明白要盡全力炒熱市場(chǎng)，才能在這個(gè)行業(yè)中生存。所以，永遠(yuǎn)不要低估中介的力量，尤其是深圳中介的力量，因?yàn)?019-2021年的上漲就是中介的景觀。

其次，深圳市場(chǎng)的剛需積壓，自深圳指導(dǎo)價(jià)和限購(gòu)限貸執(zhí)行以來(lái)，深圳市場(chǎng)的剛需購(gòu)房者一直在觀望，去年的明顯特征就是越跌剛需越觀望，新房95折等9折，9折等85折，使得二手房成交價(jià)一路走低。但是剛需之所以剛需，是因?yàn)榭傆匈?gòu)房的理由，比如孩子要上學(xué)，或者在深漂多年，需要一個(gè)家。另外，深圳樓市也沒(méi)有走過(guò)兩年以上的低谷期，認(rèn)為出手時(shí)間到了也是情理之中。

再次，宣傳口需要深圳樓市回暖。目前全國(guó)經(jīng)濟(jì)壓力下行，大家都不購(gòu)房，如何能挽救樓市？樓市不挽救，又如何提振經(jīng)濟(jì)？我多次在文章中說(shuō)過(guò)，深圳樓市就是全國(guó)樓市的帶頭大哥，特區(qū)嘛！可以理解。你讓北京上海在回暖的第一線，顯然不符合房住不炒的精神。因此，深圳樓市必須回暖（至少?gòu)奈淖稚峡矗?。看南都、澎湃的文章走向，你也可以猜測(cè)出一二。

關(guān)于這個(gè)回暖的持續(xù)時(shí)間，我認(rèn)為只會(huì)持續(xù)到三月份，之后就要開(kāi)始走下坡了，回落到3000套左右的水平是較大可能的事件，原因有以下幾點(diǎn)：

首先，樓市的回暖必須要有實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖的支撐，大家的口袋里要真正有富足的資金。深圳的房?jī)r(jià)之高，要能夠撐得住，怎么也得攢個(gè)幾百萬(wàn)的首付并且穩(wěn)定幾十年的大廠工作。現(xiàn)在，大家打開(kāi)深圳的新聞看看，都是各種大廠年終獎(jiǎng)大幅縮水+裁員的新聞。拿什么支撐深圳樓市源源不斷地回暖？真以為深圳中介嘴里的幾百萬(wàn)跟天降財(cái)富一樣？

其次，在這個(gè)市場(chǎng)上，炒房客越來(lái)越少，剛需購(gòu)房者的預(yù)算也有限，炒不起來(lái)。為什么炒房客少了？因?yàn)榛旧蠜](méi)有什么炒房客能夠抗得住2019-2021那波深圳樓市瘋漲的誘惑。炒房客都在山頂上吹風(fēng)呢，自己撐下去都困難，手中的貨物都賣(mài)不出去，又拿什么購(gòu)入新的貨物？幾個(gè)別有用心的中介還在發(fā)恒裕濱城30萬(wàn)/平方米+的成交信息，我覺(jué)得他們太饑不擇食了。去年9月還有中介發(fā)過(guò)65萬(wàn)/平方米+的成交，都深房理的老會(huì)員了，還在玩什么聊齋。

最后，中介炒作二手房回暖，調(diào)高了業(yè)主的胃口，坐地起價(jià)又開(kāi)始重現(xiàn)江湖，二手房一定將重歸平淡。這一點(diǎn)也是最可笑的。市場(chǎng)本來(lái)就不好，非得搞得像一飛沖天似的。各種中介朋友圈曬簽約量，對(duì)。不少新人小白購(gòu)房者會(huì)受到影響。但是賣(mài)房的業(yè)主同樣會(huì)被影響。最近看了不少中介自曝業(yè)主反價(jià)的文章，我感覺(jué)有點(diǎn)好笑，因?yàn)楦銦徇@個(gè)市場(chǎng)的是你們中介自己，又怎么能去責(zé)怪業(yè)主反價(jià)呢？

總之，我認(rèn)為市場(chǎng)是否真正回暖，需要自己進(jìn)行判斷，不要跟風(fēng)。當(dāng)然，目前購(gòu)房還是比前兩年更加劃算一些。但是，是否一定是最劃算的，我認(rèn)為現(xiàn)在下定論還為時(shí)過(guò)早。特別是現(xiàn)在二手房的筍盤(pán)并沒(méi)有像中介所說(shuō)的那樣快速消化，而且新房庫(kù)存還在不斷增加中，新入市的房源除了部分去化還可以外，更多的還是賣(mài)不動(dòng)的。